摘要：文章在快速城镇化背景下，通过对四川省绵阳市X社区中三类群体来到此社区安居的过程分析，探究绵阳市这类“混合”城中村的形成及其内部产权的构成特点，发现这类城中村存在的主要矛盾是拆迁安置居民的“人和心不合”和外来购地买房者的房产利益保障，持续探究这些矛盾才能更好地解决“混合”城中村的治理问题。

　　改革开放以后，我国城镇化进程加快。城中村就是我国高速城镇化进程中的特殊产物。其形成的根本原因是我国长期以来的城乡二元体制，在城镇化发展过程中，农民身份转变为居民身份，集体聚居在原地生活形成的居民区。最早出现“城中村”的是在深圳、珠海等这些新兴城市。它们以其特殊的地缘位置，在政策的加持下，快速迈向城镇化，政府在征用土地建设城市的同时也保留了原村民的土地，加之基础设施建设和经济发展带来的大量外来人口涌入的住房需求，催生出原村民改建、扩建房屋现象，形成了大量的城中村。

　　仝德等学者认为，城中村是快速城镇化进程和城乡二元体制限制的结果^[1]。成立、魏凌等人认为城镇化带来的住房市场需求导致本地居民在本村集体土地上抢建房屋，低价租给外来劳动力，促使城中村小产权房的产生^[2]。但大部分城中村大都位于城市内部或周围，缺乏整体规划和科学引导，在建筑风貌、基础设施、社会管理方面都与主流区域有着明显的差异，这也导致城中村存在着各种各样的隐患。杨芬，余雪标，刘志平等人认为城中村存在人口密度大、人员鱼龙混杂、民俗与城市发展不协调、违章建筑数量多、基础设施超负荷运转等问题^[3]。近些年来，城中村治理也成为城市环境、文化、社会治理的重点和难点。根据国家统计局的数据，我国的城镇化率在逐年提高。2023年末，我国常住人口城镇化率达到了66.16%，这意味着越来越多人口居住在城镇地区。很明显，不同地区城镇化进程中都可能会造成城中村的出现，这些城中村也会因为区域特性呈现出不同的特性。因此，研究不同区域城中村的特性，了解问题存在的症结，才能够更有针对性地解决城中村问题。

　　绵阳市作为四川省第二大经济体，仅次于成都市，更是我国唯一的科技城。随着城市的扩张和城乡结构的变迁，城中村不断扩张。城中村的类型也有多样性，有最早的城乡结合部发展起来的、位于城中心的城中村，也有后面随着城市更新发展、统建房安置形成的城中村。显然，前者研究的学者较多，后者往往未被单独提及。但事实上，这类城中村的构成更为复杂，文章将选择绵阳X社区的城中村案例，探究这样的“混合”城中村是如何形成的，以发现其存在的问题，为解决这类城中村问题提供一些参考。

X社区城中村的调查设计

　　X社区成立于2020年，因村级建制调整，由原附近的两个村合并而成，合并后面积6.7平方千米，总人口近2万人，其中，本地户籍人口占20%，拆迁安置在辖区的居民人口占80%。X社区在当时的政策背景下，统一规划完成了新社区的建立，也由于其特殊的地理位置，吸引了很多外来的居民和大量的外来租客。

　　文章研究组的主要成员长期居住于X社区内部，其他成员也都在附近工作、学习，于是与研究对象有比较全面的观察，与访谈对象也有比较深入的交流。访谈对象涉及社区居住的所有类型人群，通过滚雪球的方式进行抽样，访谈对象共12名，包括社区干部2名，本地户籍居民3名，拆迁安置辖区居民3名，外地户籍居民4名，男女比例均等。

“混合”城中村的形成过程

　　笔者在对12位受访者的访谈资料进行分析之后发现，他们大都是描述了X社区的建立过程，以及自己是如何一步步来到这里生活至今的。但是由于各自身份的不同，也就代表了这个城中村中的不同群体，构成了如今的“混合”城中村。所以，笔者将从按照群体的身份分析这一“混合”城中村的形成。

有本地户籍的原住居民：原地安置建房

　　2002年，绵阳市征地拆迁安置，将T镇辖区内的十几个村进行安置。将原本十几个村合并安置为几个居民点，现在X社区所在的位置就是其中之一。X社区所在的安置居民地是在本地W村和Y村的范围内，拆迁安置时，按照当地拆迁安置的相关政策对有本地户籍的W村和Y村居民和外村安置来的本地居民分配了土地或者赔偿款等。因此，W村和Y村的居民就在原村范围内，利用分配的土地重新建造了房屋，这些房屋“最早有4层半，4就是4层，里面还有小半层相当于5层，然后门面房是6层半”。但实际由于资金等问题，修建的年限跨度比较长，从2000年到2024年都有村民在修建。这部分人的构成和产权都比较简单，他们本身就是W村和Y村所在的X社区的本地原住居民，宅基地也分在此地，在宅基地上修建起来的房屋也在此地，但是宅基地属于村集体土地，其产权性质与原来农村宅基地的产权性质一致。

　　在X社区里，作为本地居民的W村和Y村相当于被就地安置，也就是“原住民”，而且后续的社区管理者也以W村和Y村的管理者为主，因此“原住民比较好管理，都是乡里乡亲的”，这些村民在后续的管理中很容易获得归属感。但是W村和Y村原来的生产队还保留着，生产队的小组也保留着，村集体经济也保留着，这两个村的原有村集体经济是存在差异的，W村比Y村更有钱一些，两个村合并在一起，想要共同发展，就必须寻找一个“平衡点”。

拆迁安置的本地居民：异地安置建房

　　X社区除了上述原地安置的X村和Y村村民外，还有将近70%的人口构成是附近十几个村安置过来的。他们的共同点是，这两类人都是绵阳市本地人，也是同一个街道(原本是镇)的人，不同的是后者属于拆迁异地安置，离开了原本生活的村，安置到X社区的位置。拆迁安置的本地居民根据拆迁安置相关条例分得X社区所在地的宅基地，然后开始盖房。他们与上述的原住居民混居在一起，统一进行抓阄分配宅基地。但是这部分人原来村的地址已经被拆迁了，他们现在户口的地址变更成了现在居住的X社区地址，宅基地的地址也是。因此，他们是在自己的宅基地上修建房屋，房屋的产权与原住民是一样的。

　　但不同的是，本地居民的拆迁安置由原来的生产队负责。拆迁结束后，生产队的整个组织架构都被保留，然后成立了一个股份制合作社。也就是说，虽然安置在X社区，但是他们还是原来的股民，以前的村的股民。这就产生一种矛盾，“人和心不合”，一个居民区里面住着来自不同村的人，各个村原本的村集体经济和由此带来的福利是有差距的，村民们坐在一起“要比较”，矛盾就产生了，压力也就产生了。他们仅仅是安置在X社区，X社区只提供日常的服务和管理，他们“还是以前的股民，以前的村的股民”，这就使得X社区在管理上有了很大的难度。

外来“购房”的非本地居民：买地买房安居

　　当年拆迁安置完以后，无论是本地原住民还是拆迁安置过来的本地居民，都分到了一些宅基地。但是由于每家情况不一样，有的家庭分到宅基地后出于很多原因，“第一不想修，第二没钱修，第三它可以卖掉之后就可以换成货币，然后去买商品房”，于是就有一部分村民“以个人的名义卖给了其他人，比如张三(宅基地)卖给了李四，然后李四就修了房子，修到这个位置，但是他的户籍不在这里”。也就是说，本地原住居民或者拆迁安置的本地居民分得宅基地后，不想或者没有能力自行盖房，就准备将多余的宅基地进行“出让”。这些外来居民可能已经在绵阳市工作、“漂泊”多年，也想要安定下来。于是第一批外来居民先购地，然后再自行修建房屋。由于本地居民原本是农户，外来居民也无法将户籍落到本村，购买的宅基地“实际上是变不了名字的”。因此，他们在购买宅基地的时候会有公证处公证，出具一张公证书或者见证书，在本地一般“视它为合法的”。但实际上，由于没有相关法律的保护，买卖双方的交易是不合法的，其私下交易的宅基地和在其上盖的住宅也得不到任何保障^[4]。

　　后来又出现一批人，他们干脆把房子修起来，以他原本的名义修好或者他本身修好了后又搬到其他地方住，然后把房屋一起卖掉，在他们看来，“卖房屋是可以的，房屋是他自己的私有财产”。因此，也有一批本地宅基地上修建起来的房子卖给了外地居民。无论是先买宅基地建房还是修建好房屋的外来居民，从根本上是一致的，他们的户籍都无法落到本地，宅基地的名字也无法改变，只有公证书或者见证书，因此，他们只有房屋的所有权，宅基地还是原来村集体所有且不是他们的名字。

　　在2020年村级建设调整以后，这部分外来居民与原来居住在X社区和统建房的所有本地居民一样，都归属X社区管理，这部分人大约占整个社区的5%。通过参与社区活动，这些外来居民渐渐融入当地环境，与原住民相处比较融洽。在一些日常事务上，社区也可根据公证书或者实际居住情况给这类人群提供一些居住证明材料。

结论

　　在城镇化背景下，绵阳市由中心向外发展，在发展过程中，城乡结合部由于建设道路或者商业区等原因，征用农民土地，对附近村的居民进行了拆迁安置，安置的居民主要包括三类：第一类是原地安置的土著，他们被安置在原有的土地之上，分得宅基地并修建房屋;第二类是从外村安置来的本地居民，在同样的地方分得宅基地并修建房屋，与本地原住民混居在一起;第三类是外来买地或者买房的居民，他们购买了前面两类人多余的宅基地，或者自行修建房屋，或者买他们修建好的房屋，在本地生活。于是，这三类人都在X社区这片土地上建房安居，形成了现在的“混合”城中村。笔者之所以称它为“混合”城中村是因为它并不等同于传统的城中村构成，它既包括了本地原住民和外村安置过来的本地居民，也包括了外地来此买地买房的居民，居民管理起来更加复杂一些。

　　房屋的产权性质也是不一样的，原住居民的房屋产权与原本农村宅基地建房的房产性质是一致的，土地归村集体所有，房屋归农民所有;从外村安置过来的本地村民，由于是政府规划行为，所以外村的户籍地址和宅基地也随之发生了调整，所以跟原住居民的房屋产权无异;而第三类外来人“购买”的宅基地则是个人行为，并不能做变更，仅有修建房屋的所有权或者使用权。前两类人是在城镇化进程中催生的小产权房，这类房产证件不齐，签订的购房买卖合同也会被认为无效，不能在房管局系统上登记合同备案^[5]，外村人没有办法购买，仅能在同村人内部流通，而第三类人群所拥有的房屋正是外村人通过个人购地买房行为而产生的，他们的房屋产权实际并不受法律保护，更无法进行流通。

　　笔者在分析绵阳市X社区最终形成这一“混合”城中村的过程中发现，绵阳市这类城中村的构成较其他常见的城中村更为复杂，在社会群体构成上，他们不仅有本地居民和外来居民，还有拆迁安置的本地外村人且这部分群体占大多数，各村之间股份独立管理，村集体经济相互独立，虽同属于X社区，但村民之间“人和心不合”，造成社区管理压力巨大;在产权构成上，除了传统城中村中的本地居民自行修建的小产权房外，还有外来村民购地买房的个人行为产生的、产权不受法律保护的房屋。这类人群在社区管理上的难度不大，但是房屋的产权是该类人群的“安全隐患”，宅基地转让的禁止，进一步将外来人口排斥为本地土地资源的“他者”^[6]，一旦触及其房产利益，社区的管理也将面临挑战。因此，村股份如何合一和解决外来购房者的产权归属是绵阳市这类“混合”城中村的两个突出矛盾，要使这类城中村问题和矛盾有必要从这个问题入手。

　　笔者基于绵阳X社区的质性访谈与田野分析，得出了以上关于其形成和产权的相关结论。但同时也承认，这类“混合”社区的突出矛盾的解决也不是一蹴而就的。村内的经济问题涉及村民的集体利益和个人利益，找到平衡点和方法是需要时间的。外来购地买房者的房屋产权问题本身也是个人行为，这类个人行为如何规范化，也需要不断地尝试和改变，慢慢寻找各方利益的平衡点来解决。因此，唯有继续长期对这类“混合”社区进行追踪研究，才能更加全面地了解各方诉求，最终从根本上慢慢解决这类城中村问题。

　　参考文献：

　　[1]仝德,冯长春,邓金杰.城中村空间形态的演化特征及原因—以深圳特区为例[J].地理研究,2011,30(03):437-446.

　　[2]成立,魏凌.城乡融合视角下城中村违法建筑综合治理机制研究—以深圳龙岗区为例[J].现代管理科学,2019(11):69-71.

　　[3]杨芬,余雪标,刘志平.深圳市的城中村可持续改造探究[J].安徽农业科学,2013,41(14):6371-6373+6415.

　　[4]曾学龙,胡佩佩,邱婧彬,等.南方都市郊区城中村宅基地使用管理中权利关系逻辑与破解问题之策—以广州市白云区城中村H村为例[J].农林经济管理学报,2014,13(04):429-437.

　　[5]黄丽艳,王琪瑶.城镇化进程中农村小产权房问题对策研究[J].阴山学刊(自然科学版),2017,31(03):73-76+79.

　　[6]李凤章.开发权视角下的小产权房及其处理—以深圳经验为例[J].交大法学,2016(02):90-107.

　　四川文化艺术学院校级课题“‘混合’城中村的形成、产权及其社会结构：基于绵阳X城中村社区的经验”(项目编号：CWYB202211)。

　　终审：魏文源

　　监审：李保燕

　　编校：王文娟

　　网络：吴飞飞